課程收益

解決物業管理合同簽訂和談判階段由于缺乏經驗過分遷就主力店，導致后期物業運營雙方權責不明，掌握商業地產物業管理的財務運作增加多渠道地創收物業利潤

課程對象

總經理、商業地產項目總、商業地產運營負責人、商業地產物業總經理、商業地產成本總監、設計部、物業工程負責人等。

課程大綱

一、 商業地產的類型
1、商業：購物中心、百貨公司、超市、倉儲店、專賣店、專營店、便利店
2、辦公樓：頂級、甲級、乙級、丙級。。。
3、酒店：商務型、度假型、會議型、觀光型、 經濟型、連鎖酒 店型、公寓式酒店

二、 為什么？城市綜合體是最復雜的商業地產
1、城市綜合體的五個特征分析
2、建筑綜合體（建筑物形態分）
3、商業綜合體（建筑物用途分）
4、硬件解析：建筑物體量龐大、建筑物構造復雜、設施設備數量多
5、軟件：運營管理難度大、服務/協調對象眾多、安全風險大

三、 商業物業管理及介入在城市綜合體中扮演的角色

1、商業物業介入的時機應貫穿于城市綜合體資產管理操作全過程
2、策劃調研階段角色定位
3、規劃設計及工程施工階段角色定位
4、定單地產/招租角色定位
5、市場營銷推廣角色定位
6、物業管理（資產服務）角色定位
7、運營管理階段角色定位
8、投融資管理角色定位

四、商業項目物業管理介入在城市綜合體運營管理中的五個階段
1.規劃設計期物業介入重點物業前期介入為運營創造先天條件并最大化節約資金及為中期物業管理打下良好基礎！
? 早期介入：從使用功能、設施設備選型、施工質量、環境影響、消防安全、裝飾品質、使用維修給出建議。
? 參與規劃與設計節約后期調整成本：如：強電、弱電（SA/FA/CA/BA/OA)、給排水、空調、通風、廚房排風、送風、土建、配套等方面。
? 前期規劃設計對開業影響關鍵點：消防設計、驗收的重要性、交評的重要性、環評的重要性
2.前期籌備期物業介入重點
購物中心建設竣工投入使用前8-12個月開始，物業管理也將正式進入前期籌備階段！
? 機構設置、團隊建設、工程控制、制度建設、專業培訓
? 決定自行組建/選聘物業管理公司團隊或邀請專業顧問公司參與運營管理
? 擬訂內部機構設置及人員編制，逐步分期、分批選聘人員及培訓
? 編制物業費收費標準;前期開辦財務預算、物業年度收入預算
? 開業倒排計劃的編制、制訂物業管理整體動作方案
? 收集項目建設各類資料，提供缺陷報告、參加項目工程建設專題會
? 配合招商部門與租戶進行工程技術條件對接及調改
? 編制物業管理所需的各種文件,主要包括：
《設備設施接管驗收記錄》、《 設備設施臺帳》、《租戶手冊》、《二次裝修規制》、《二次裝修手冊》、《開閉店規定》、《消防管理協議》等
? 設計各部門的運作方案及規章制度
? 物業保潔（開荒）、保安、綠化、石材養護、垃圾清運、工程設施外委招投標
? 配合市場部門開業活動所涉保衛方案的制定及報批
3.開業啟動期物業介入重點
這一階段的工作紛繁復雜，因此在制訂出各種計劃的同時，要嚴格執行環環相扣！ 
? 設備調試
? 二裝管控 
? 外委招投標
? 開業許可
? 開業控制
4.運營服務期物業介入重點
此階段最主要的內容包括日常綜合管理服務的穩定與提高，同時良好的內外部環境對提高物業管理水平就顯得尤為重要！
? 現場管理：消防管理、車庫秩序、設施設備、秩序維護、環境管理、咨詢服務、裝修改造、商鋪管理、營銷活動
? 物業創收：停車庫、垃圾收集、有償服務、中介收入、倉庫租賃、無形收入
? 服務對象：顧客、政府、資本者、媒體、供應商、租戶、行業主管
5.品質提升期物業介入重點
在項目經過了前四個階段的過程，并實現了穩場運營的情勢下，需要通過細節化管理，進一步實現持續改進和管理品質提升，提高項目核心競爭力是硬道理！
? 品質管理方法：三級檢查、神秘顧客、提升方案、效果評估、數據統計、滿意度調查
? 團隊整體素質的提高
? 標準化流程的制定及實施
? 始終以客戶為中心
? 創新思路的開拓
? 新技術的運用

五、商業項目物業管理及運營服務的終極目標
以提升城市綜合體項目資產增值、經營價值為總目標！
? 內部服務標準：符合規范、適合使用目的、始終無誤、零缺點
? 外部受眾的標準：讓客戶滿意、超乎客戶的期望、讓客戶歡欣、社會美譽度高